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Tasse affitto locale commerciale: contratto e procedure

Informarsi sui procedimenti e sulle tassazioni prima di affittare un locale commerciale può aiutare nell'investimento: cosa sapere

Affittare un locale commerciale: stipulare il contratto

Quando si tratta di affittare un locale commerciale tra gli elementi fondamentali da prendere in considerazione ci sono le dimensione del locale e la sua destinazione d'uso, che è essenziale da specificare all'interno del contratto. Di fatto, il locale commerciale può essere utilizzato per svolgere una vasta gamma di attività, tra cui quelle lavorative, professionali, industriali, commerciali, artigianali e ricettive, come ad esempio un albergo.

Prima di prendere una decisione sull'affitto o meno del locale scelto, è consigliabile eseguire una serie di passaggi che risultano necessari al processo di affitto:

• Confrontarsi con agenzie specializzate che valutino l'affidabilità economica del potenziale conduttore e locatore.

• Verificare che l'immobile soddisfi le normative relative alle attività commerciali.

• Compilare un inventario dei beni presenti nel locale.

Dopo di che, scelto di proseguire con la pratica di affitto, l'affittuario è tenuto a versare una cauzione, che funge da garanzia nel caso di mancato pagamento dell'affitto o di danni strutturali al locale. 

Per essere valido, il contratto di locazione di un locale commerciale deve includere una serie di elementi obbligatori. Questi includono:

• Le informazioni personali dei contraenti

• La descrizione dettagliata dell'unità locata

• I dati catastali necessari per la registrazione

• Il canone di locazione e la durata del contratto.

Inoltre, affinché sia validato, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma, eccezione fatta per contratti transitori. Oltre agli elementi obbligatori, possono essere inclusi nel contratto anche elementi facoltativi, che non inficiano sulla validità del contratto in caso di assenza.

La durata del contratto di affitto commerciale è di 6 anni, che può estendersi fino a 9 anni. Quello che è importante ricordare è che tutti i contratti al di sotto dei 6 anni sono automaticamente nulli. Alla scadenza del contratto è possibile procedere con un rinnovo tacito, che rinnova per altri 6 o 9 anni il contratto senza applicare modifiche alle condizioni iniziali. Altrimenti, il locatore deve dare un preavviso di 12 mesi in caso non voglia rinnovare il contratto.

Come pagare meno tasse su un affitto commerciale

Per i proprietari dei locali commerciali in affitto, la cedolare secca risultava conveniente, offrendo un'alternativa all'ordinario regime fiscale che prevede aliquote IRPEF variabili in base al reddito, e permettendo dunque di pagare meno tasse.

Al momento, per i contratti di affitto relativi a locali commerciali stipulati dall'1 gennaio 2020 in poi non è più prevista la possibilità di accedere al regime della cedolare secca. La cedolare rimane come opzione solo per i contribuenti/proprietari che hanno sottoscritto un contratto di affitto commerciale entro il 31 dicembre 2019, per i quali:

• I contribuenti/proprietari possono ancora scegliere di applicare la cedolare secca anno per anno, durante tutta la durata del contratto.

• In alternativa, è possibile optare per il regime ordinario IRPEF.

Nel 2024, la cedolare secca per gli affitti commerciali non è stata inserita nella Legge di Bilancio e, quindi, attualmente non è disponibile. Ciò significa che potrebbe essere introdotta in un secondo momento, con un'aliquota unica da applicare a questo tipo di locazioni. Ma, per il momento, non ci sono certezze su quando e se questa misura verrà effettivamente reintrodotta.

Come si calcola il canone di affitto di un locale commerciale?

Il calcolo del canone di affitto di un locale commerciale coinvolge diversi fattori e può variare a seconda delle negoziazioni tra locatore e locatario. Tuttavia, ci sono alcuni elementi chiave da considerare:

• Superficie del locale: uno degli aspetti più influenti. Il canone potrebbe essere espresso al metro quadrato, indicando un prezzo per unità di superficie.

• Posizione e zona commerciale: zone più centrali o ad alta affluenza potrebbero comportare canoni più elevati.

• Destinazione d'uso: la destinazione d'uso del locale (negozio, ufficio, ristorante, ecc.) può avere un impatto sul canone. Attività commerciali diverse possono richiedere spazi e servizi specifici che influiscono sul costo.

• Caratteristiche del locale: le caratteristiche fisiche del locale, come la visibilità dalla strada, l'architettura, la presenza di vetrine, la qualità della struttura, possono influenzare il canone. Le condizioni generali del locale, se richiedono eventuali lavori di ristrutturazione o manutenzione, possono influenzare la determinazione del canone.

• Durata del contratto: la durata del contratto di localzione di un locale commerciale può essere un elemento di negoziazione. Contratti più lunghi possono consentire al locatario di ottenere condizioni più favorevoli.

• Condizioni del mercato attuali: le condizioni economiche e del mercato immobiliare attuali possono avere un impatto significativo sui canoni di affitto. In un mercato con molta domanda e poca offerta, i canoni potrebbero essere più alti.

In generale, il valore minimo del canone di affitto per un locale commerciale è dato dal 10% del valore catastale dell’immobile. Solitamente, il canone di locazione viene ridotto del 15% ed è bene che non sia maggiore del 10% del valore dell’immobile rivalutato.

È consigliabile coinvolgere un professionista immobiliare o un avvocato specializzato in contratti di locazione commerciale per garantire che tutti gli aspetti siano chiaramente definiti e negoziati in modo equo tra le parti.