Ipoteca sulla casa: le informazioni da sapere

Si può decidere di ipotecare casa per garanzia in favore della banca che offre il mutuo o per saldare dei debiti

Cercando di dare una prima definizione generica, potremmo partire dalla definizione di diritto reale di garanzia (come definito agli artt. 2808-2809 del Codice Civile) in possesso del creditore, necessario per tutelarsi in caso di debitore insolvente.

Approfondendo il significato di ipoteca sulla casa, i soggetti interessati sono generalmente l’istituto di credito, detentore della tutela, e un proprietario di immobile debitore verso le banche e in possesso del diritto reale di godimento della casa. Che sia l’effettivo proprietario o un usufruttuario, questo soggetto detiene il possesso sulla casa e sulla possibilità di venderla o cederla per locazione.

L’ipoteca su immobile necessita dell’iscrizione (che sarà valida per 20 anni) presso gli Uffici del Territorio competenti per un determinato corrispettivo dopo una procedura di verifica per capire se il credito può essere coperto dall’immobile interessato. Esistono diverse casistiche che portano all’iscrizione di ipoteche.

Tipologie di ipoteca su casa

Da un punto di vista meramente legale, l’ipoteca sulla casa ha tre diramazioni:

- ipoteca legale: a tutela del creditore e applicabile solo in casi particolari dove si vuole una garanzia netta. Un esempio di ipoteca legale è il venditore di una casa che chiede una tutela maggiore sull’atto di vendita;

- ipoteca giudiziale: provvedimento di un giudice dopo che il creditore ha dovuto agire con misure esecutive per un recupero forzato di un credito che gli spetta. Nonostante ciò, i costi dell'iscrizione sono a carico del creditore;

- ipoteca volontaria sull'immobile: situazione più comune in cui il proprietario di un immobile chiede spontaneamente un mutuo ad una banca e concede per garanzia l’ipoteca sulla casa di valore tra il 150% e il 300% di quello del mutuo (per proteggersi da eventuali svalutazioni).

 

L’ipoteca ha una validità fissata a 20 anni, con il rinnovo a carico del soggetto creditore nel caso di mutui concessi per una durata superiore.

Riguardo come togliere l'ipoteca sulla casa, bisogna sapere che l’estinzione totale del mutuo da parte del debitore non porta a una cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari: sarà prima di tutti l’istituto di credito ad autorizzare a procedere con l’eliminazione dell’ipoteca sulla casa solamente a mutuo estinto, processo ultimato da un giudice o un notaio.

Aspetti importanti dell’ipoteca di casa: prelazione, sequela e tempistiche

Il creditore, tramite l’istituto di ipoteca sulla casa, gode di una serie di possibilità:

- diritto di sequela: l’ipoteca segue il bene su cui grava e di conseguenza il creditore, in presenza di un atto di alienazione dell’immobile ipotecato verso una terza persona da parte di un debitore insolvente, potrà chiederne l’espropriazione;

- diritto di prelazione: il creditore ha la precedenza sulla casa e sulla somma derivata dalla sua espropriazione.

In sintesi, in presenza di ipoteca sulla casa, si può vendere l’immobile? Esatto, si può comprare una casa ipotecata; starà poi al nuovo compratore decidere se estinguere il credito o mantenere l’ipoteca. L’espropriazione del bene non è repentina e necessita di un mandato del giudice: una volta rilasciato, la casa viene venduta in asta e la spartizione del credito seguirà il diritto di prelazione, con la differenza tra ricavo e importo dovuto restituita al debitore.

Quando decade l’ipoteca sulla casa? Si avrà una chiusura completa della pratica solo con la comunicazione agli uffici pubblici una volta estinto il mutuo da parte del debitore.